Contrato de alquiler en España

MÁLAGA – ECO NOTICIA: Contrato de alquiler en España: qué debe incluir, qué puede exigir el propietario y qué debe pagar el inquilino. Firmar un alquiler de vivienda supone asumir derechos y obligaciones que afectan tanto al propietario como a la persona que ocupa el inmueble. La renta, la fianza, los gastos, las reparaciones, la duración y las condiciones para abandonar la vivienda forman parte de un marco legal que conviene conocer antes de poner una firma sobre el contrato. ¿Qué puede pedir realmente el propietario y qué gastos corresponden al inquilino?

Contrato de alquiler en España: claves que debe recoger el contrato

Un contrato de arrendamiento de vivienda debe dejar claras las condiciones esenciales de la relación entre propietario e inquilino. Aunque la legislación establece derechos y obligaciones que se aplican incluso cuando determinadas cuestiones no aparecen desarrolladas en el documento, plasmar por escrito los acuerdos permite reducir conflictos posteriores.

Entre los datos fundamentales figuran la identificación de las partes, la descripción de la vivienda, la dirección del inmueble, la renta acordada, la duración del contrato y las condiciones relativas a la fianza.

También conviene especificar qué personas ocuparán la vivienda y cuál será el destino del inmueble. En un alquiler destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda, el contrato debe reflejar esa finalidad y no confundirse con otras modalidades de arrendamiento que tienen un régimen diferente.

La renta constituye uno de los elementos centrales. Las partes pueden acordar la cantidad inicial, dentro de los límites que resulten aplicables en cada caso. Además, el contrato debe dejar claro cuándo y cómo se efectuará el pago.

La legislación establece que, salvo pacto diferente, la renta se abona mensualmente durante los primeros siete días del mes. El propietario tampoco puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.

El arrendador debe entregar un recibo del pago cuando el sistema utilizado no permita acreditar por sí mismo que la cantidad ha sido abonada. Ese documento debe separar los distintos conceptos incluidos en el pago y señalar expresamente la renta vigente.

Otro aspecto importante es la actualización de la renta. No basta con que el propietario comunique unilateralmente cualquier incremento. El contrato debe contemplar la posibilidad de actualización y esta debe respetar las reglas legales aplicables.

Por ello, antes de firmar, el futuro inquilino debería comprobar qué índice o mecanismo se ha pactado, cuándo puede aplicarse y cuáles son los límites establecidos por la normativa.

Contrato de alquiler en España: límites a las condiciones que puede fijar el propietario

El propietario tiene derecho a establecer determinadas condiciones para proteger el cumplimiento del contrato. Sin embargo, esas exigencias no son ilimitadas.

La primera obligación económica habitual para el inquilino es la fianza. En un arrendamiento de vivienda, la ley establece una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. Para los contratos destinados a un uso distinto de vivienda, la cuantía obligatoria asciende a dos mensualidades.

Además de esa fianza, las partes pueden pactar garantías adicionales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. En los contratos de vivienda de hasta cinco años, o de hasta siete cuando el propietario sea una persona jurídica, esa garantía adicional no puede superar el equivalente a dos mensualidades de renta.

Esto significa que el inquilino puede encontrarse con una petición de garantías adicionales, pero debe comprobar que la cantidad solicitada respeta los límites establecidos para su contrato.

La fianza tampoco funciona como un pago definitivo al propietario. Su finalidad es responder de las obligaciones que correspondan al arrendatario al terminar el alquiler. Si existe una cantidad que deba devolverse, el saldo debe restituirse al inquilino.

La normativa establece además que, si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto el saldo correspondiente, este genera el interés legal.

Qué gastos puede repercutir el propietario al inquilino

No todos los gastos relacionados con una vivienda pueden trasladarse automáticamente al inquilino.

Las partes pueden pactar que determinados gastos generales del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no puedan individualizarse sean asumidos por el inquilino. Pero, para que ese pacto sea válido, debe constar por escrito y debe determinar el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato.

La regla resulta especialmente relevante cuando aparecen conceptos como gastos de comunidad u otros costes generales vinculados al inmueble.

En cambio, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador. El propietario no puede trasladar al inquilino esos costes como si fueran un gasto ordinario de la vivienda.

Por tanto, una cláusula genérica que diga simplemente que «todos los gastos» corresponden al arrendatario merece especial atención. El contrato debe concretar qué conceptos se repercuten y, cuando la ley lo exige, incluir su importe anual.

Los gastos que puede asumir el inquilino durante el alquiler

La obligación principal del arrendatario es pagar la renta acordada en las condiciones establecidas en el contrato.

A esa cantidad pueden añadirse otros conceptos cuando corresponda y exista una base contractual o legal para ello. El contrato debe permitir conocer de antemano cuáles son esos gastos y quién debe asumirlos.

Los suministros individualizados constituyen un caso diferente de los gastos generales. Cuando el consumo puede atribuirse directamente a la vivienda mediante un contador o sistema de medición, el contrato suele determinar la forma en que el inquilino afrontará esas facturas.

Agua, electricidad, gas u otros servicios pueden generar pagos adicionales a la renta, pero conviene revisar si el contrato establece que las facturas se pagan directamente a la compañía o si existe algún otro sistema acordado entre las partes.

El inquilino también debe responder de los daños que haya causado por un uso negligente o inadecuado de la vivienda. Esa responsabilidad no debe confundirse con las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad.

La diferencia resulta fundamental.

El propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas para el uso pactado, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

En otras palabras, el hecho de que algo se rompa durante el alquiler no significa automáticamente que el inquilino deba pagar la reparación.

La causa del deterioro y la naturaleza de la reparación son elementos determinantes.

Reparaciones: qué corresponde al propietario y qué al inquilino

La conservación de la vivienda es una de las áreas donde más conflictos pueden aparecer entre las partes.

La normativa atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad y permitir que siga sirviendo al uso convenido. Esta obligación no permite elevar la renta simplemente para trasladar al inquilino el coste de esas reparaciones.

Existe, sin embargo, una excepción importante: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

El inquilino debe utilizar la vivienda de forma diligente y responder de los daños que provoque por su actuación. Por eso resulta recomendable comunicar cuanto antes cualquier avería y conservar pruebas de las comunicaciones realizadas al propietario.

Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario. La frontera entre una pequeña reparación y una actuación de conservación de mayor entidad puede depender de las circunstancias concretas, por lo que conviene valorar cada caso.

También hay que distinguir las reparaciones de las obras de mejora. El propietario puede realizar determinadas actuaciones de mejora siguiendo las condiciones previstas legalmente, pero no puede tratar cualquier obra como si fuera una simple reparación.

Para el inquilino, una buena práctica consiste en dejar constancia del estado de la vivienda al entrar. Fotografías, vídeos y un inventario firmado pueden resultar especialmente útiles si posteriormente aparece una discusión sobre desperfectos.

Contrato de alquiler en España: duración, salida y prórrogas

La duración del alquiler debe figurar claramente en el contrato.

La legislación establece un régimen específico para los arrendamientos de vivienda, con reglas sobre duración mínima, prórrogas y desistimiento del arrendatario. Por eso no basta con fijarse únicamente en la fecha de finalización que aparece en el documento.

El inquilino dispone de mecanismos legales para poner fin al contrato antes de que termine el periodo inicialmente pactado, siempre que se cumplan las condiciones establecidas.

La posibilidad de desistir del contrato debe analizarse junto con el tiempo transcurrido desde el inicio del alquiler y con las cláusulas que se hayan incorporado legalmente al documento.

También es importante diferenciar entre finalizar el contrato, no renovarlo y abandonar la vivienda antes del plazo correspondiente. Cada situación puede producir consecuencias distintas.

El propietario, por su parte, tampoco puede resolver el contrato simplemente porque quiera recuperar la vivienda en cualquier momento. La ley contempla supuestos concretos de resolución y exige que se respeten las condiciones aplicables.

Entre las causas relacionadas con el incumplimiento pueden encontrarse el impago de la renta o de cantidades asumidas por el arrendatario, la realización de determinadas obras sin consentimiento cuando este sea necesario, el desarrollo de actividades que resulten ilícitas o molestas en los términos legalmente previstos y otros incumplimientos contractuales.

Por eso el contrato debe leerse como un conjunto. Una cláusula sobre duración no puede interpretarse de forma aislada de las normas que regulan el arrendamiento de vivienda.

Qué debe revisar el inquilino antes de firmar

Antes de entregar dinero o firmar, resulta conveniente comprobar que toda la información esencial aparece correctamente reflejada.

La primera comprobación debe centrarse en quién firma como propietario y quién lo hace como inquilino. También conviene revisar que la vivienda descrita en el documento corresponde realmente al inmueble que se va a ocupar.

La renta debe aparecer con claridad y deben quedar identificados los conceptos adicionales que se cobrarán.

El futuro arrendatario debería comprobar especialmente:

• Importe de la renta mensual.
• Sistema y fecha de pago.
• Duración inicial del contrato.
• Condiciones de prórroga.
• Sistema de actualización de la renta.
• Importe de la fianza.
• Garantías adicionales.
• Gastos que asumirá cada parte.
• Suministros incluidos y no incluidos.
• Responsabilidad sobre reparaciones.
• Estado de conservación de la vivienda.
• Inventario de muebles y electrodomésticos, si existe.
• Condiciones para abandonar el inmueble.
• Forma de comunicación entre propietario e inquilino.

También es recomendable solicitar una copia completa del contrato antes de realizar la firma. Leerlo con antelación permite detectar cláusulas que podrían pasar desapercibidas cuando la operación se realiza con prisas.

El inventario merece una atención especial en los alquileres de viviendas amuebladas. Debe identificar, en la medida de lo posible, los muebles, electrodomésticos y otros elementos que quedan dentro del inmueble, junto con su estado.

Una fotografía fechada puede complementar esa documentación.

Gastos de inmobiliaria y otras cantidades

Los gastos de intermediación inmobiliaria y de formalización del contrato no deben confundirse con la fianza, los suministros o los gastos generales de la vivienda.

En los arrendamientos de vivienda, la normativa atribuye los gastos de gestión inmobiliaria y formalización al arrendador. Esta regla busca evitar que esos costes se trasladen al inquilino bajo conceptos diferentes.

La cuestión adquiere especial importancia cuando una agencia interviene en la búsqueda de la vivienda, prepara el contrato y cobra una cantidad por sus servicios.

El inquilino debe pedir que cualquier importe exigido antes de la entrada en la vivienda esté claramente identificado. No es lo mismo una mensualidad de renta que una fianza o una garantía adicional.

Separar cada concepto permite saber qué dinero se está entregando y con qué finalidad.

Además, conservar los justificantes de las transferencias, recibos y comunicaciones relacionadas con el alquiler ayuda a acreditar los pagos realizados.

El mismo criterio debe aplicarse durante toda la relación contractual. Cada pago debería quedar documentado y resultar fácilmente identificable.

Derechos y obligaciones que conviene tener claros

El propietario tiene derecho a recibir la renta en los términos acordados y a exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario.

También puede reclamar que la vivienda se utilice de acuerdo con el contrato y con la normativa aplicable.

El inquilino, por su parte, tiene derecho a disfrutar de la vivienda durante el tiempo que corresponda y a que el propietario cumpla sus obligaciones de conservación.

Ninguna de las partes debería actuar al margen del contrato o de la legislación aplicable para resolver un conflicto.

Si aparece una avería importante, por ejemplo, lo recomendable es comunicarla al propietario dejando constancia escrita de la incidencia. Si surge una discrepancia sobre una cantidad, también resulta útil solicitar que se detalle por escrito el concepto reclamado.

La documentación puede marcar una diferencia importante cuando aparece una controversia.

El contrato, los recibos, las fotografías del inmueble, el inventario, los mensajes y las comunicaciones sobre reparaciones forman parte de la información que permite reconstruir lo ocurrido.

En definitiva, conocer las reglas básicas del alquiler no solo protege al inquilino. También ayuda al propietario a establecer unas condiciones claras y evita que ambas partes tengan expectativas diferentes sobre sus respectivas obligaciones.

Preguntas frecuentes sobre el alquiler

¿Cuánta fianza puede pedir el propietario?

En un alquiler de vivienda, la fianza obligatoria equivale a una mensualidad de renta. Además, pueden pactarse garantías adicionales dentro de los límites establecidos legalmente.

¿Quién paga los gastos de la inmobiliaria?

En los arrendamientos de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador.

¿Quién paga las reparaciones de la vivienda?

El propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario.

¿Puede el propietario cobrar cualquier gasto al inquilino?

No. Algunos gastos pueden repercutirse si existe un pacto válido y escrito que cumpla las condiciones legales. El contrato debe identificar los conceptos y, cuando corresponda, su importe anual………Más