Cambios en el alquiler desde octubre de 2026: qué pasa con tu contrato, las prórrogas y la subida de renta

La entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2026 y del Real Decreto-ley 27/2026 introduce cambios sustanciales en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La reforma redefine las reglas sobre la duración de los contratos, las prórrogas obligatorias, los alquileres temporales y por habitaciones, así como los límites aplicables a la actualización anual de la renta.

Explicamos en detalle qué implica esta nueva regulación y cómo afecta a arrendatarios y propietarios según la fecha y situación de su contrato.

Escenarios prácticos: ¿en qué situación se encuentra tu contrato?

Para facilitar la comprensión del impacto de la norma, la siguiente tabla resume la aplicación práctica según el tipo de contrato y su estado actual:

Situación del contrato	Regla legal aplicable	Impacto práctico
Contrato firmado antes de octubre de 2026	Mantiene, con carácter general, su régimen contractual previo	Las nuevas reglas de duración se proyectan sobre vencimientos posteriores. Las revisiones de precio quedan sometidas al régimen extraordinario del RDL 26/2026.
Alquiler de temporada	Exigencia de causa real y acreditada por escrito (duración entre 31 días y 12 meses)	Sin causa justificada y documentada, el contrato perderá su naturaleza temporal y pasará al régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos desde su formalización.
Alquiler por habitaciones	Inclusión expresa en la LAU cuando satisface necesidad de vivienda habitual	Dispone del marco general de protección residencial. El precio conjunto de las habitaciones no podrá superar el importe de la renta de la vivienda completa.
Actualización de la renta	Supeditada a la relación con el índice de precios de referencia	Si la renta supera el tope del índice, no procede actualización al alza; si es igual o inferior, la subida máxima será de hasta un 2 % en defecto de pacto expreso.

¿Qué cambia para mí según mi situación?

1. Tengo un contrato firmado antes del 2 de octubre de 2026

Las condiciones pactadas se mantienen durante la anualidad en curso. Si el arrendador ya había comunicado válidamente la no renovación antes de la norma respetando los plazos, dicha comunicación conserva plenamente su eficacia. No obstante, las renovaciones y prórrogas que venzan tras la entrada en vigor del RDL 27/2026 se articularán conforme al nuevo marco legal.

2. Mi contrato vence después del 2 de octubre de 2026

Pasa a regirse por la nueva redacción del artículo 10 de la LAU, ampliando los períodos de protección de prórroga obligatoria salvo que el arrendador comunique formalmente la no renovación con el preaviso exigido por ley.

3. Soy propietario y quiero recuperar la vivienda

Para evitar la prórroga obligatoria deberá respetarse de forma estricta el preaviso legal de 6 meses. La no renovación válida para los casos previstos por la norma conllevará una indemnización mínima equivalente a 12 mensualidades de renta, salvo en las excepciones contempladas expresamente por la ley.

4. Tengo un alquiler de temporada

Como regla general, el contrato debe tener una duración superior a 31 días y no exceder de 12 meses. Se exige especificar formalmente la causa justificativa del desplazamiento (estudios, movilidad laboral temporal u obra) e incorporar la documentación que lo acredite. El encadenamiento injustificado de contratos se considerará fraude de ley.

5. Alquilo una habitación como vivienda habitual

El contrato queda plenamente amparado por la LAU en términos de prórrogas y estabilidad. Asimismo, se fija el tope legal de que la suma de todas las rentas de las habitaciones de un mismo inmueble no supere la renta máxima correspondiente al alquiler de la vivienda de forma íntegra.

Prórrogas de contrato y plazos legales tras el RDL 27/2026

La reforma del artículo 10 de la LAU fija plazos mínimos de duración, de preaviso y de indemnización en caso de no renovación:

Parámetro regulado	Arrendador Persona Física	Arrendador Persona Jurídica
Duración mínima obligatoria	5 años	7 años
Preaviso del arrendador para no renovar	6 meses de antelación	6 meses de antelación
Preaviso del inquilino para no renovar	2 meses de antelación	2 meses de antelación
Sin comunicación válida de no renovación	Prórroga obligatoria por 5 años	Prórroga obligatoria por 7 años
No prórroga comunicada válidamente	Indemnización mínima de 12 mensualidades, salvo excepciones	Indemnización mínima de 12 mensualidades, salvo excepciones

Reglas concretas para la actualización anual de la renta

En materia de revisión de precios, la normativa fija un régimen extraordinario con vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2027. La actualización de la cuota mensual se aplica bajo dos supuestos:

Rentas superiores al límite del índice de referencia: Si el precio fijado en el contrato supera el límite máximo determinado por el índice de precios de referencia aplicable, no procederá actualización alguna.
Rentas inferiores o iguales al límite: Si la renta no excede dicho tope, la actualización anual no podrá superar el 2 % en defecto de pacto expreso entre las partes.

Fiscalidad: Nueva deducción estatal del 10 % en el IRPF

El RDL 26/2026 introduce una deducción en la cuota íntegra estatal del IRPF para favorecer el acceso a la vivienda de arrendatarios con rentas medias y bajas:

Porcentaje: Deducción del 10 % sobre las cantidades efectivamente pagadas por el alquiler de la vivienda habitual.
Límite de ingresos: Exigible para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales.
Base máxima aplicable: Alcanza un máximo de 11.630 euros anuales para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros. Para bases entre 23.007,20 € y 33.007,20 €, el límite máximo se reduce de forma progresiva.
Compatibilidad autonómica: La deducción estatal se incorpora al IRPF con independencia de las deducciones autonómicas existentes. La posibilidad de aplicar simultáneamente ambas dependerá del régimen fiscal de la comunidad autónoma correspondiente.

Análisis de la redacción

El nuevo marco introduce cambios específicos para los alquileres temporales y por habitaciones. Su aplicación práctica dependerá, entre otros factores, del desarrollo reglamentario y de las competencias autonómicas que el propio real decreto-ley preserva.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si mi contrato de alquiler ya estaba firmado antes de octubre de 2026?

Los contratos anteriores mantienen su régimen contractual general, pero las prórrogas que vencen tras la entrada en vigor del RDL 27/2026 se ajustan a la nueva normativa. Asimismo, la actualización de la cuota se rige por el tope fijado por el RDL 26/2026. Si el arrendador comunicó en plazo la no renovación antes de la norma, dicha notificación conserva su validez.

¿Se puede aplicar la deducción estatal a un alquiler por habitaciones?

Puede resultar aplicable cuando el arrendamiento reúna las condiciones exigidas para constituir la residencia habitual del contribuyente y se cumplan los demás requisitos fiscales. Se recomienda comprobar las condiciones de deducción antes de la declaración de la renta.

¿Puede el propietario cobrar por las habitaciones más que por alquilar la vivienda completa?

No. Con la nueva redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la suma de las rentas cobradas por cada una de las habitaciones no podrá exceder la renta máxima fijada legalmente para el alquiler íntegro del inmueble.