¿Puede el casero echarte cuando vence el alquiler? Así cambian las prórrogas y la indemnización
¿Te vence el alquiler en los próximos meses y temes que el propietario no te renueve? ¿O quizás eres arrendador y necesitas saber qué pasos dar sin incurrir en una infracción legal? La maraña normativa sobre la vivienda suele dejar más dudas que certezas, y la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del Real Decreto-ley 26/2026 y del Real Decreto-ley 27/2026 altera las reglas del juego en el mercado inmobiliario español.
No se trata de un simple retoque sobre el papel. Ambas normas modifican aspectos clave de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): desde los plazos de preaviso y la indemnización al inquilino cuando el propietario decide no renovar, hasta la regulación del alquiler temporal, por habitaciones y la actualización de las rentas.
La pregunta del millón: ¿Afecta la nueva ley a mi contrato firmado antes de octubre de 2026?
Que tu contrato sea anterior a la entrada en vigor de los decretos no significa que quede completamente al margen de la reforma. El RDL 27/2026 establece expresamente un régimen transitorio para los contratos de vivienda habitual que ya estaban vigentes, regulando cómo se aplicará el nuevo artículo 10 de la LAU a los vencimientos que se produzcan a partir de su entrada en vigor.
Por tanto, la respuesta no es un «sí» o un «no» categórico, sino que depende directamente de la fecha exacta de vencimiento y de las prórrogas que le correspondan.
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│ CRONOLOGÍA DEL VENCIMIENTO │
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│ Contrato vigente previo ──► Vencimiento posterior ──► Aplicación │
│ a octubre de 2026 al 1 de octubre del RDL 27/2026 │
│ (Art. 10 LAU) │
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Escenarios clave: ¿Qué ocurre con tu contrato de alquiler?
Para facilitar la consulta, resumimos los cambios principales según la situación en la que te encuentres:
| Situación del contrato | Norma aplicable | Lo que debes comprobar | ¿Qué cambia realmente? |
| Vencimiento de contrato habitual | RDL 27/2026 | Fecha de fin y plazo de preaviso | El arrendador debe avisar con 6 meses de antelación. Sin aviso, el contrato entra en prórroga por periodos de 5 años (o 7 si es persona jurídica). |
| No renovación por el arrendador | RDL 27/2026 | Comunicación previa y causa alegada | Salvo causa justificada de necesidad, el propietario debe indemnizar al inquilino tras la salida. |
| Contrato que termina antes de 2028 | RDL 26/2026 y RDL 27/2026 | Nivel de vulnerabilidad o zona tensionada | Posibilidad de acogerse a prórrogas extraordinarias (1, 2 o hasta 3 años según el caso). |
| Alquiler temporal nuevo | RDL 26/2026 | Causa justificada (trabajo, estudios) | Debe expresarse y acreditarse la temporalidad. Sin causa real, la ley lo presumirá como contrato de vivienda habitual. |
| Alquiler por habitaciones | RDL 26/2026 | Suma de las rentas en la vivienda | En zonas tensionadas, la suma del importe de las habitaciones no podrá superar el tope máximo fijado para el alquiler unitario del inmueble. |
Preaviso de 6 meses, prórroga de 5 años e indemnización obligatoria
Uno de los giros más relevantes del RDL 27/2026 se centra en el momento en que se agotan las prórrogas obligatorias del arrendamiento.
Plazos de preaviso y la «superprórroga»
- El preaviso: El arrendador que no desee renovar el contrato de vivienda habitual deberá notificarlo al inquilino con al menos 6 meses de antelación. Si es el inquilino quien desea marcharse, bastará con un preaviso de 2 meses.
- Prórroga por omisión: Si el propietario no realiza esa notificación expresa en tiempo y forma, el contrato no se renovará año a año como ocurría anteriormente: se prorrogará de forma automática por periodos de 5 años (o de 7 años si la propiedad ostenta la condición de persona jurídica).
La indemnización al inquilino tras la no renovación
Cuando el arrendador decide válidamente no renovar el alquiler al término del plazo, el nuevo marco normativo fija el derecho del inquilino a recibir una indemnización económica.
Cuantía general: La indemnización equivale, con carácter general, al importe de 12 mensualidades de renta de una vivienda de características análogas en el mismo municipio o zona.Límite mínimo: En ningún caso dicha compensación podrá ser inferior al importe de una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, aplicándose el prorrateo correspondiente para periodos inferiores al año.
¿Cuándo puede librarse el propietario de pagar la indemnización?
La ley contempla una excepción principal: la necesidad acreditada de la vivienda.
Para evitar el pago de la indemnización, la causa de necesidad (destinar la finca a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad) debe figurar de forma expresa, detallada y por escrito en la comunicación de preaviso enviada por el propietario (persona física).
Si transcurridos tres meses desde el desalojo de la vivienda esta no hubiese sido ocupada por las personas indicadas, el antiguo arrendatario podrá optar entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda o recibir la indemnización legal correspondiente.
Las tres vías de prórroga extraordinaria
Existen tres mecanismos diferentes para solicitar tiempo adicional antes de entregar las llaves, dependiendo de la norma y las circunstancias particulares:
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│ MECANISMOS DE PRÓRROGA EXTRAORDINARIA │
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│ PRÓRROGA DE 1 AÑO │ │ PRÓRROGA DE 2 AÑOS │ │ PRÓRROGA DE 3 AÑOS │
│ (RDL 27/2026) │ │ (RDL 26/2026) │ │ (RDL 27/2026) │
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│ Para situaciones de │ │ Para contratos vigentes │ │ Para viviendas en zonas │
│ vulnerabilidad social │ │ que finalicen antes del │ │ de mercado residencial │
│ o económica acreditada. │ │ 31 de diciembre de 2028.│ │ tensionado. │
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- Prórroga extraordinaria de hasta 1 año (RDL 27/2026): Solicitable por el inquilino cuando se acredite mediante informe oficial una situación de vulnerabilidad social o económica. El arrendador persona física o jurídica estará obligado a aceptarla.
- Prórroga extraordinaria de hasta 2 años (RDL 26/2026): Aplicable de forma específica a determinados contratos vigentes cuyo periodo legal de finalización venza antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que se cumplan las condiciones fijadas expresamente en dicha disposición transitoria.
- Prórroga extraordinaria de hasta 3 años (RDL 27/2026): Regulada para contratos sobre viviendas ubicadas en zonas declaradas formalmente como de mercado residencial tensionado. Se solicita al finalizar la prórroga obligatoria o tácita anterior.
Causalidad en los contratos temporales y freno a las habitaciones
El RDL 26/2026 introduce medidas de control sobre dos tipologías de alquiler que se habían incrementado en los últimos años:
Alquileres de temporada
Para formalizar un alquiler de temporada (por estudios, traslados laborales o tratamientos médicos) ya no basta con indicarlo formalmente en la cabecera del documento. Debe constar y justificarse documentalmente la causa concreta de la estancia temporal. En caso de que no exista o no pueda ser acreditada de forma transparente, la norma presume legalmente que la finca se destina a vivienda habitual, sometiéndose al régimen general de 5 a 7 años de duración mínima.
Alquiler por habitaciones
En aquellas zonas clasificadas como mercado residencial tensionado, la suma total de las rentas que cobren los propietarios por las distintas habitaciones no podrá superar el tope máximo de precio legalmente permitido para el alquiler unitario de la vivienda completa.
Subidas y actualización de la renta: dos situaciones distintas
Es habitual confundir la actualización anual del precio dentro de un contrato en vigor con el ajuste que se realiza al renovar o firmar uno nuevo.
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│ ACTUALIZACIÓN VS. RENOVACIÓN DE RENTA │
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│ DURANTE EL CONTRATO (Actualización) │ │ AL RENOVAR O FIRMAR (Nuevos pactos) │
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│ • Límite del 2 % hasta el 31/12/2027 salvo │ │ • Sujeto a contenciones de precio en zonas │
│ pacto expreso entre las partes. │ │ tensionadas según la Ley de Vivienda. │
│ • Posibles congelaciones en circunstancias │ │ • La renta de habitaciones no puede rebasar │
│ específicas fijadas por el RDL 26/2026. │ │ el límite global del inmueble. │
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- Actualización durante la vigencia del contrato: El RDL 26/2026 fija una limitación extraordinaria aplicable a las actualizaciones de renta anuales que se lleven a cabo desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027. En función de las características concretas descritas en la norma, se establece que determinados incrementos queden congelados (0 %) o, en caso de no existir un nuevo acuerdo expreso entre las partes, no puedan rebasar el 2 %.
- Precio al renovar o hacer un nuevo contrato: Al margen de las actualizaciones anuales, los nuevos pactos o renovaciones en zonas de mercado tensionado continuarán sujetos a las limitaciones de contención de precios sobre la renta del contrato anterior.
Trámite parlamentario y convalidación en el Congreso
Al tratarse de Reales Decretos-ley, ambas medidas han entrado en vigor tras su publicación en el BOE, desplegando efectos inmediatos sobre el mercado. No obstante, la Constitución Española exige que el Congreso de los Diputados los someta a un debate de convalidación o derogación en un plazo máximo de 30 días.
Durante este periodo, las Cortes Generales pueden convalidar el texto completo, derogarlo, o tramitarlo como proyecto de ley por la vía de urgencia para introducir posibles enmiendas parlamentarias. Por ello, es conveniente seguir de cerca la evolución legislativa para conocer el texto definitivo acumulado en los próximos meses.
La valoración de la redacción
A juicio de esta redacción, los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 intentan cerrar algunas de las fisuras más evidentes que se habían detectado en la aplicación de la Ley de Vivienda, especialmente en relación con la migración de oferta hacia los alquileres temporales o por habitaciones.
Sin embargo, el incremento exponencial de las exigencias formales —desde la necesidad de acreditar causas de temporalidad hasta los requerimientos para no renovar un contrato o abonar indemnizaciones— eleva de manera considerable la complejidad jurídica para particulares. La efectividad real de la reforma dependerá de la capacidad de las administraciones para inspeccionar el cumplimiento de las condiciones pactadas y del equilibrio que se logre entre la protección del arrendatario y la seguridad jurídica del propietario.
Preguntas frecuentes
¿Me tienen que pagar indemnización si el propietario me avisa con 6 meses de antelación de que no renueva?
Sí, con carácter general. Aunque el arrendador cumpla formalmente con los 6 meses de preaviso, si decide no renovar el contrato al término de la duración legal, el inquilino tiene derecho a una indemnización (equivalente habitualmente a 12 mensualidades de una vivienda análoga, con el mínimo de un mes por año de estancia), salvo que el propietario alegue y comunique por escrito una causa justa de necesidad familiar conforme a los supuestos previstos en la ley.
¿Puedo pedir una prórroga si mi alquiler termina antes del 31 de diciembre de 2028?
El RDL 26/2026 y el RDL 27/2026 contemplan diferentes figuras de prórroga extraordinaria (de 1, 2 o 3 años) atendiendo a circunstancias de vulnerabilidad acreditada, contratos específicos vigentes antes de 2028 o localización en zonas de mercado residencial tensionado. Debes verificar qué supuesto concreto encaja con tu contrato antes de la fecha de finalización.
¿Puede subirme la renta el propietario este año por encima del 2 %?
Para las actualizaciones anuales de renta que tengan lugar entre la entrada en vigor del RDL 26/2026 y el 31 de diciembre de 2027, el incremento no podrá superar el 2 % a menos que exista un nuevo pacto explícito entre arrendador y arrendatario o se aplique una excepción contemplada expresamente en la norma.
Fuentes oficiales
- Boletín Oficial del Estado — Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquileres temporales
- Boletín Oficial del Estado (PDF oficial) — Texto íntegro en PDF del Real Decreto-ley 26/2026
- Boletín Oficial del Estado (PDF oficial) — Texto íntegro en PDF del Real Decreto-ley 27/2026
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