Derogación del decreto del alquiler: qué cambia para inquilinos y propietarios

El Congreso de los Diputados acordó el 2 de octubre de 2026 la derogación del Real Decreto-ley 27/2026, que había introducido medidas para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El acuerdo se publicó ese mismo día en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Sin embargo, para conocer las normas aplicables al alquiler en octubre de 2026 no basta con analizar esa derogación. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, introdujo nuevas modificaciones en la legislación de vivienda y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, publicado también el 7 de octubre, establece disposiciones específicas sobre prórrogas cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.

Por tanto, los efectos prácticos para inquilinos y propietarios deben examinarse teniendo en cuenta la secuencia de normas, sus fechas de entrada en vigor y las disposiciones transitorias aplicables a cada contrato según el momento en que se formalice o venza.

Cronología del cambio normativo en el alquiler

La sucesión de disposiciones legislativas aprobadas en pocas semanas ha reconfigurado el marco regulatorio del arrendamiento residencial:

• 1 de octubre de 2026: Publicación en el BOE del Real Decreto-ley 27/2026 con medidas de urgencia para la estabilidad de los contratos de arrendamiento.

• 2 de octubre de 2026: El Congreso acuerda su derogación y se publica la resolución en el BOE.

• 7 de octubre de 2026: Publicación en el BOE del Real Decreto-ley 28/2026 y del Real Decreto-ley 29/2026.

• 8 de octubre de 2026: Entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, que modifica aspectos clave de la legislación de vivienda.

• 15 de noviembre de 2026: Fecha prevista para la entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026 y sus novedades sobre prórrogas contractuales.

Cuadro comparativo de normas y efectos jurídicos

Cambios concretos en la LAU: el nuevo preaviso y las prórrogas

Uno de los datos jurídicos más relevantes para los lectores se encuentra en el Real Decreto-ley 28/2026. A partir del 15 de noviembre de 2026, esta norma prevé modificar el régimen de prórroga del artículo 10 de la LAU:

1. Prórogas sucesivas: Una vez alcanzada la duración mínima legal del contrato, se fijan prórrogas anuales sucesivas por la misma duración si ninguna de las partes manifiesta lo contrario.

2. Ampliación del plazo de preaviso: Para evitar la prórroga automática, el arrendador deberá notificar al inquilino su voluntad de no renovar con un mínimo de seis meses de antelación (frente a los plazos inferiores aplicables en regulaciones anteriores).

3. Régimen transitorio: La aplicación de esta regla dependerá del régimen transitorio establecido en la propia norma, por lo que es imprescindible comprobar la fecha exacta de firma del contrato y si se encuentra dentro del periodo de prórroga legal o convencional.

Escenarios prácticos según el estado del contrato

El impacto de esta secuencia normativa exige revisar cada caso de forma individualizada:

• Inquilino con contrato que finaliza en octubre: La relación contractual no se rige por el derogado RDL 27/2026, sino por el texto consolidado de la LAU y los ajustes introducidos por el RDL 29/2026 en vigor desde el 8 de octubre.

• Propietario que planea no renovar en los próximos meses: Si la finalización del contrato se sitúa a partir de la entrada en vigor del RDL 28/2026 (15 de noviembre), debe computar el nuevo plazo de preaviso de seis meses para comunicar válidamente la no renovación al arrendatario.

• Contratos firmados entre el 1 y el 2 de octubre: La derogación sobrevenida del RDL 27/2026 no borra automáticamente los efectos jurídicos consolidados durante las horas en que estuvo vigente. Exige un análisis del texto contractual y de la normativa aplicable en ese momento específico.

La valoración de la redacción sobre la inestabilidad normativa

Desde la perspectiva de este medio, la rápida sucesión de reales decretos-leyes, derogaciones parlamentarias y normas con entradas en vigor diferidas pone de manifiesto un escenario de marcada complejidad jurídica en el sector de la vivienda.

A juicio de esta redacción, cambiar las reglas del juego en plazos de pocos días genera incertidumbre tanto en los arrendatarios como en los pequeños propietarios. El equipo editorial considera que la estabilidad del mercado de alquiler exige leyes consolidadas y con vocación de permanencia, garantizando así la seguridad jurídica que necesitan ambas partes.

Preguntas frecuentes

• ¿Qué establece la resolución del Congreso publicada el 2 de octubre? Se ordena la publicación del acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 27/2026, dejando sin efecto las medidas que este contenía desde la fecha de publicación del acuerdo.

• ¿Qué norma rige actualmente la actualización y gestión del alquiler? A fecha de hoy se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos en su versión consolidada, incorporando las modificaciones del Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026.

• ¿Cuándo entra en vigor la exigencia del preaviso de seis meses para el arrendador? La modificación del artículo 10 de la LAU planteada en el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, de acuerdo con sus disposiciones de aplicación.

Fuentes oficiales

• Congreso de los Diputados — Resolución de 2 de octubre de 2026, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre — BOE-A-2026-20527
• Jefatura del Estado — Real Decreto-ley 29/2026, de 7 de octubre, por el que se modifican la legislación de vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos — BOE-A-2026-20901
• Jefatura del Estado — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, sobre medidas en materia de arrendamiento e incentivos a la vivienda — BOE-A-2026-20850
• Jefatura del Estado — Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Texto consolidado) — BOE-A-1994-26003