El Congreso deroga los decretos de vivienda y crece la presión por el alquiler en España

El Congreso de los Diputados ha derogado este viernes los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados por el Gobierno a finales de septiembre, dejando sin efecto un paquete de medidas que incluía nuevas protecciones frente a determinados desahucios, cambios en la actualización y duración de los alquileres y restricciones a determinadas operaciones de compra de vivienda. Las derogaciones han sido publicadas este mismo viernes en el Boletín Oficial del Estado.

La votación se produce después de varios días de protestas por la dificultad para acceder a una vivienda y tras el desahucio de una mujer de 87 años en Madrid, un caso que ha contribuido a intensificar el debate público sobre el alquiler y la protección de los hogares vulnerables.

Qué ha ocurrido con los dos decretos de vivienda

El Gobierno había aprobado dos normas diferentes el 29 de septiembre.

El Real Decreto-ley 26/2026 estaba orientado a la protección de la función social de la vivienda y a ampliar la oferta asequible. Entre sus medidas figuraban un régimen de suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, modificaciones en materia de alquiler, restricciones temporales a determinadas adquisiciones de vivienda y cambios fiscales.

El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba las reglas sobre la duración y continuidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El texto publicado en el BOE establecía nuevas condiciones para las prórrogas una vez superado el periodo mínimo legal y ampliaba a seis meses el preaviso exigido al arrendador para comunicar la finalización del contrato en determinados supuestos.

Ambos reales decretos-ley entraron inicialmente en vigor, pero necesitaban la convalidación del Congreso para mantener sus efectos. El Pleno los examinó por separado este viernes y los dos fueron rechazados. Posteriormente, el BOE publicó las resoluciones que formalizan su derogación.

Las dos votaciones

La primera votación terminó con 172 votos a favor y 178 en contra, según los resultados publicados tras el Pleno. En la segunda, la convalidación obtuvo 166 votos frente a 184 en contra.

Qué medidas quedan sin efecto

La caída del primer decreto significa que dejan de aplicarse las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 26/2026.

Una de las medidas más destacadas era la suspensión, hasta el 31 de diciembre de 2030, de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encontrara en situación de vulnerabilidad y no dispusiera de una alternativa habitacional, bajo las condiciones previstas en la norma. El texto también contemplaba mecanismos adicionales para otros casos de vulnerabilidad.

El decreto también incluía una prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler y una limitación temporal de la actualización de rentas hasta finales de 2027, además de medidas sobre alquileres de temporada y por habitaciones.

Por su parte, el segundo decreto establecía un nuevo sistema de continuidad para los contratos de vivienda habitual. Al ser derogado, esas modificaciones dejan de producir efectos como régimen permanente de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El propio BOE confirma que la derogación deja sin efecto la modificación del artículo 10 de dicha ley.

La crisis de acceso a la vivienda mantiene la presión social

La derrota parlamentaria llega en un momento de fuerte presión sobre el mercado residencial.

El Consejo de la Juventud de España situó en mayo el alquiler medio en 1.176 euros mensuales, equivalente al 98,7 % del salario medio de una persona joven. La misma fuente cifró la tasa de emancipación juvenil en el 14,5 % y la edad media para independizarse en 30,2 años.

El problema no se limita al precio mensual. Según el organismo, entre los jóvenes trabajadores que viven de alquiler, el riesgo de pobreza aumenta del 25,9 % antes de pagar la vivienda al 43 % después de asumir ese gasto. Casi la mitad de los hogares jóvenes que alquilan, el 48,9 %, destinan más del 30 % de sus ingresos a la vivienda.

Estos datos ayudan a explicar por qué las modificaciones sobre alquileres, desahucios y acceso a la vivienda tienen una repercusión especialmente directa entre la población joven.

Protestas y nuevas movilizaciones

La derogación se produce después de varios días de movilizaciones en distintas ciudades españolas.

El movimiento de inquilinos que había impulsado las protestas anunció que mantendría las concentraciones y los campamentos instalados en Madrid y otras localidades. Las movilizaciones habían cobrado especial fuerza después del desahucio de una pensionista de 87 años, convertido en símbolo del debate sobre la protección de las personas vulnerables.

La respuesta social continuará previsiblemente vinculada a dos cuestiones distintas pero relacionadas: la protección de quienes ya tienen dificultades para conservar su vivienda y el aumento de la oferta de alquiler y vivienda asequible.

Qué ocurre ahora con los alquileres

La derogación no significa que desaparezcan todas las normas existentes sobre vivienda y arrendamientos. Lo que deja de aplicarse son las modificaciones introducidas por los dos reales decretos-ley derogados.

Para propietarios e inquilinos, esto implica que las reglas aplicables deben determinarse atendiendo al marco legal que permanece vigente y a las circunstancias concretas de cada contrato. La situación puede ser especialmente relevante para contratos que hayan sufrido alguna actuación durante el breve periodo en que los decretos estuvieron vigentes.

El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado el 30 de septiembre y el segundo decreto entró en vigor el 2 de octubre antes de su derogación parlamentaria. El BOE ha dejado constancia expresa de la pérdida de efectos de las modificaciones introducidas por ambas normas.

Por ello, las personas afectadas por una actualización de renta, una prórroga contractual o un procedimiento de desahucio no deberían asumir automáticamente que la derogación produce el mismo efecto en todos los casos. La situación jurídica puede depender de cuándo se produjo cada actuación y del tipo de procedimiento o contrato.

¿Habrá una nueva norma de vivienda?

La derogación de los dos decretos no impide que el Gobierno presente nuevas iniciativas legislativas. De hecho, antes de la votación, el Ejecutivo defendió el paquete como una respuesta a la emergencia habitacional y había señalado que algunas medidas buscaban ampliar la protección frente a los desahucios y combatir determinadas operaciones especulativas.

Lo que no está confirmado es el contenido de una eventual nueva norma ni cuándo podría aprobarse. Cualquier futura medida tendría que seguir nuevamente el procedimiento legislativo o, si se tratara de otro real decreto-ley, someterse a la posterior convalidación del Congreso.

FAQ sobre los decretos de vivienda

¿El Congreso ha derogado los dos decretos de vivienda?

Sí. El BOE publicó el 2 de octubre las resoluciones que formalizan la derogación tanto del Real Decreto-ley 26/2026 como del Real Decreto-ley 27/2026.

¿Qué incluía el primer decreto?

Entre otras medidas, contemplaba protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, cambios en los contratos de alquiler, regulación de algunas modalidades de arrendamiento y restricciones temporales a determinadas adquisiciones de vivienda.

¿Qué regulaba el segundo decreto?

Modificaba las reglas sobre la continuidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, incluyendo nuevas condiciones para las prórrogas y cambios en los plazos de preaviso del arrendador.

¿Qué significa la derogación para un contrato de alquiler?

Significa que las modificaciones introducidas por esos decretos dejan de formar parte del régimen aplicable en los términos establecidos por las resoluciones de derogación. En casos concretos, especialmente si hubo actuaciones realizadas durante el breve periodo de vigencia, puede ser necesario analizar las fechas y circunstancias del contrato.

¿Sigue existiendo el problema de acceso a la vivienda?

Sí. La derogación de estas normas no modifica por sí misma los precios del mercado residencial. Los datos del Consejo de la Juventud de España muestran una elevada presión del alquiler sobre los ingresos de la población joven y una baja tasa de emancipación.

Valoración de la redacción

La votación deja una cuestión de fondo que va más allá de los dos decretos concretos: cómo combinar la protección de los hogares vulnerables con medidas capaces de aumentar la oferta de vivienda y mejorar el acceso al alquiler.

El debate parlamentario ha mostrado posiciones diferentes sobre las herramientas para conseguirlo. El Gobierno había defendido las medidas como una ampliación de la protección social y de la oferta asequible, mientras que los grupos que votaron en contra cuestionaron, entre otros aspectos, el impacto que algunas restricciones podrían tener sobre la oferta residencial.

Para los ciudadanos, el elemento más relevante a corto plazo es conocer qué reglas siguen vigentes y qué ocurre con los contratos o procedimientos iniciados durante la breve vigencia de los decretos. El siguiente paso será comprobar si se presentan nuevas medidas y qué contenido concreto tienen antes de valorar sus efectos.

Fuentes oficiales

• Boletín Oficial del Estado — Resolución de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 — BOE-A-2026-20526
• Boletín Oficial del Estado — Resolución de derogación del Real Decreto-ley 27/2026 — BOE-A-2026-20527
• Boletín Oficial del Estado — Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre — BOE-A-2026-20266
• Boletín Oficial del Estado — Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre — BOE-A-2026-20385
• Congreso de los Diputados — Debate de los dos reales decretos-ley de vivienda — Congreso de los Diputados
• La Moncloa — Medidas urgentes para favorecer el derecho a la vivienda — La Moncloa
• Consejo de la Juventud de España — Observatorio de Emancipación 2026 — Consejo de la Juventud de España

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